Статья "Плюсы и минусы таунхауса", архитектор Литвинская Александра - в журнале "Мастерская. Строим дом.", ноябрь 2011 г.

Рекомендации опытного архитектора

Блокированный жилой дом — это дом, состоящий из двух и более квартир, с отдельными входами в каждую из них прямо с придомовой территории. Такие квартиры принято называть таунхаусами, поскольку они представляют собой нечто среднее между городской квартирой и усадебным домом. С одной стороны, у вас есть собственный, пусть и небольшой участок земли, а с другой — есть близкие соседи со всеми вытекающими недостатками.

В блокированном жилом доме для каждого жилого блока предусматриваются также самостоятельные инженерные системы и индивидуальное подключение к внешним сетям.

Планировочной особенностью блокированных домов являются общие (смежные) конструкции. Блокировка может быть как горизонтальной (когда имеется смежная стена), так и вертикальной (есть смежное перекрытие). По теплозащитным показателям смежные конструкции должны соответствовать наружным: вдруг ваши соседи уедут в долгий отпуск и отключат отопление? Данные конструкции необходимо проектировать из малогорючих материалов для предупреждения угрозы возникновения и распространения пожара.

На мой взгляд, при проектировании блокированного дома необходимо учесть:

  • возможность стадийного строительства (если сосед решит отложить строительство своей части дома),
  • завершенный эстетический вид каждой части (на случай если сосед вообще передумает начинать строительство),
  • возможность автономной эксплуатации каждого блока-квартиры (по тем же причинам).

Могу по опыту сказать, что наилучшим решением общей примыкающей стены при горизонтальной блокировке будет конструкция из двух капитальных стен, разделенных деформационным швом. В таком случае фундаменты домов проектируются несвязными и каждый дом имеет независимую от соседа усадку. Такое решение позволяет добиться еще и наибольшей тепло- и звукоизоляции. Некоторые застройщики предусматривают самостоятельную конструкцию кровли, разделенной брандмауэром, что позволяет делать замену покрытия кровли или вести ремонт независимо от соседей. На мой взгляд, недопустимо проектировать общие вентиляционные шахты, чердаки, подвалы, гаражи и прочие помещения, аналогичные для всех владельцев.

Количество блоков в таком доме может быть различным — от 2 до 14. Дома каркасно-щитовой конструкции могут блокироваться не более чем двумя блоками.

Наибольшее распространение у индивидуальных застройщиков получили дуплексы — дома из двух блоков-квартир с горизонтальной блокировкой. Как правило, дуплексы имеют зеркальную планировку, что усложняет их размещение на участке со строгой ориентацией по сторонам света, поскольку одна из сторон может выходить на южную сторону, а другая — на северную. Возможным решением проблемы может быть сдвиг блоков по центральной оси относительно друг друга, что позволяет сделать смежную стену не глухой и предусмотреть в ней оконные проемы.

Отдельно следует оговорить генеральный план и благоустройство блокированной застройки. Если в результате строительства блокированного дома вы являетесь собственником определенной части участка, отведенного под застройку и обслуживание дома, то количество обустроенных въездов-выездов на участок должно соответствовать количеству квартир. При устройстве ограждений между приквартирными участками необходимо обеспечивать зону вдоль стены шириной не менее 1 м для обслуживания фасадов и крыши части дома смежной квартиры (квартир). Ограждение между приквартирными участками должно иметь высоту не более 1,2 м от уровня земли напротив фасада, имеющего окна смежной квартиры (квартир), и не более 1,7 м — при их отсутствии, степень светопрозрачности ограждения устанавливается от 50 до 100 % по всей высоте. При согласии соседей этот показатель может быть изменен, но письменное соглашение должно быть заверено в местном органе управления.

С точки зрения градостроительства блокированная застройка имеет целый ряд преимуществ по сравнению со стандартной усадебной: высокая плотность застройки, компактность размещения, сокращается протяженность улиц и инженерных сетей, уменьшается стоимость сооружения водопровода, канализации, систем отопления и электроснабжения, появляется возможность создания централизованных сетей водопровода, канализации и подключения домов к центральной котельной. Но с позиции индивидуального застройщика кроме меньшей площади земельного участка единственным преимуществом является уменьшение затрат на возведение блокированного дома. Хотя основная часть возможной экономии связана с единовременным строительством смежных блоков, то есть с минимизацией затрат на транспортные, погрузочно-разгрузочные работы и так далее. И если нет единства в сроках/способах строительства у разных застройщиков, выгода может оказаться сомнительной.